VEFA : quels recours en cas de non-respect du contrat de réservation ?

VEFA : quels recours en cas de non-respect du contrat de réservation ?

Vous souhaitez faire l'acquisition d'un logement neuf en VEFA (vente en état futur d'achèvement). Première étape de cet achat : la signature du contrat de réservation. S'il n'est pas obligatoire, il est désormais automatique. L'acheteur doit veiller à ne rien oublier dans le contrat de réservation, car celui-ci le protège en cas de litiges avec le promoteur. Quels sont les recours de l'acquéreur en cas de non-respect du contrat de réservation ?

Dans certains cas, il peut arriver que l'achat ne se passe pas comme prévu. Délais importants dans la signature du contrat de vente, modification sensible du prix ou non-respect des équipements prévus sont autant de raisons qui peuvent être invoquées par l'acheteur pour se retirer du projet.

Le contrat de réservation : pas obligatoire mais courant

Si le contrat de réservation n'est pas obligatoire pour conclure l'achat d'un bien neuf en VEFA, il est devenu monnaie courante. En effet, le logement n'étant pas encore construit, il est une sécurité pour l'acheteur, que le bien lui est bien réservé, mais également que le promoteur respectera les mentions indiquées dans le contrat. La signature du contrat de réservation vous assure la réservation du bien de votre choix en échange d'un dépôt de garantie. Ce dépôt de garantie ne peut dépasser 5% du prix de vente quand le délai d'acquisition est inférieur à un an et 2% si ce délai est compris entre 1 et 2 ans. Au-delà, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Le contrat de réservation doit comprendre l'ensemble des conditions de vente. Lisez bien les clauses mentionnées dans le contrat de réservation car celles-ci vous engagent à l'achat. Vous bénéficiez d'un délai de 10 jours calendaires, après signature, pour renoncer à l'achat. Dans ce cas-la, l'acheteur n'a pas besoin de fournir un motif, et voit son dépôt de garantie remboursé. Au-delà de ce délai, l'acquéreur s'engage à acheter le bien.

Le contrat de réservation d'un logement neuf VEFA n'est pas obligatoire

Non-respect du contrat et remboursement

Le contrat de réservation doit comporter un certain nombre de mentions légales. Il doit mentionner la surface approximative du bien, le nombre de pièces, la situation du logement dans l'immeuble, le prix de vente prévisionnel, une notice technique détaillée du logement, décrivant les matériaux utilisés et les équipements qui seront installés, ainsi que la date de la signature du contrat de vente définitif. Les mentions inscrites dans le contrat de réservation devront être respectées par le promoteur. Il est possible d'obtenir le remboursement intégral du dépôt de garantie, une fois le délai de rétractation passée, si la vente ne peut pas se conclure en raison du non-respect du contrat de réservation. Ainsi, il est possible d'obtenir remboursement du dépôt de garantie si :

  • le contrat de vente définitif n'est pas signé dans les délais prévus par le contrat de réservation du fait du vendeur ; 
  • le prix de vente définitif est supérieur de plus de 5% au prix prévisionnel ;
  • un des équipements est manquants ;
  • le changement des équipements ou matériaux entraîne une perte de valeur de plus de 10%.

Le dépot de garantie pour l'achat d'un logement VEFA peut etre remboursé sous certaines conditions

Dans quelles mesures le promoteur peut-il modifier le contrat ?

Si le promoteur est tenu de vous livrer un logement conforme au contrat de vente, il n'est pas tenu de respecter à la lettre le contrat de réservation. Ce dernier l'engage avant tout à réserver un logement à l'acheteur. Sachez également que le contrat de réservation peut contenir une clause d'équivalence, qui autorise le promoteur à modifier un des matériaux ou équipement par un autre de qualité équivalente ou supérieure. Il peut également intégrer une clause de tolérance, prévoyant une marge d'erreur tolérable dans les dimensions du logement. 

Le promoteur peut également être amené à modifier quelque peu son projet. Si c'est le cas, il doit en avertir l'acheteur, qui peut s'il le souhaite se retirer du projet et récupérer son dépôt de garantie. Dans ce cas-la, il doit envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception afin de justifier sa décision. 

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