Investissement locatif : comment bien déclarer vos revenus ?

Investissement locatif : comment bien déclarer vos revenus ?

Déclarer ses impôts est parfois un véritable casse-tête. Surtout quand vous êtes propriétaire-bailleur. Pas toujours facile de savoir comment déclarer les revenus de son investissement locatif. La démarche varie quelque peu que vous soyez propriétaire d'un logement vide ou meublé, ou que votre bien soit neuf sous dispositif Pinel. Nous vous aidons à y voir un peu plus clair. 

Pour déclarer les revenus issus de vos locations, il vous suffit de vous rendre sur le site impôts.gouv. Ils sont pris en compte pour le calcul de votre impôt sur le revenu. Selon que votre logement soit neuf, ancien, vide ou ou meublé, vous ne devrez pas remplir le même formulaire et ne paierez donc pas les mêmes impôts. 

Vous louez un logement vide

Si vous louez un logement vide, deux cas de figure sont alors envisageables. Le premier : les loyers que vous percevez n'excédent pas 15 000€ sur l'année. Le second : vos revenus locatifs sont supérieurs à ce montant. 

déclarer ses revenus locatifs pour une location vide

  • Vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000€

Si vous louez un logement vide et que vos loyers sur l'année ne dépassent pas 15 000€, vous serez automatiquement éligible au régime microfoncier. Dans ce cas, vous n'avez rien à faire si ce n'est reporter le montant des loyers perçus hors charges sur le formulaire fiscal habituel n°2042. L'administration fiscale appliquera alors automatiquement un abattement fiscal de 30% sur les sommes déclarées. Le reste sera donc soumis à l'impôt sur le revenu et aux 17,2% de prélèvements sociaux.

Les travaux et les charges ne peuvent cependant pas être déduits. Donc si vous avez réalisé des travaux de rénovation importants, optez plutôt pour le régime réel qui s'applique directement aux propriétaires qui ont engrangé plus de 15 000 de recettes locatives. 

  • Vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000€

Si vous louez un logement vide et que vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000€, il vous faudra calculer votre revenu net foncier, à savoir le revenu brut (les loyers encaissés au cours de l'année) auquel vous devez soustraire le montant des charges (travaux, assurance, impôts fonciers). Vous devrez indiquer ce montant sur la déclaration de revenus fonciers, le formulaire spécial n°2044. Ce régime vous permet ainsi de déduire de vos revenus fonciers la plupart de vos charges, dépenses de travaux ou encore intérêts d'emprunt. S'il est avantageux, il est également contraignant puisque vous êtes contraint de fournir tous les justificatifs de dépenses au fisc et de déclarer vos revenus fonciers sous ce régime pendant au moins 3 ans.

Sachez que vous serez également soumis à ce régime, et ce même si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000€, si vous êtes propriétaire d'au moins un immeuble sous régime spécial (De Robien, monuments historiques...), ou si vous disposez des parts dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), pour lesquelles vous avez choisi la déduction au titre de l'amortissement.

Vous louez un logement meublé

Tout comme pour la location vide, la location meublée dispose de deux situations impliquant des régimes différents. Si vous revenus locatifs sont inférieurs à 70 000€ sur l'année, vous pourrez bénéficier du régime micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). S'ils sont supérieurs, vous bénéficierez du régime applicable de plein droit, à savoir le régime réel. 

déclarer ses revenus locatif pour une location meublée

  • Vos revenus locatifs sont inférieurs à 70 000€

Si vous louez un logement meublé et que vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 70 000€, nous bénéficierez du régime micro-BIC, et devrez remplir le formulaire 2042-C-Pro. Ce régime vous donne droit à un abattement fiscal de 50% sur le montant déclaré. Le reste est ensuite soumis à l'impôt sur le revenu et aux 17,2% de prélèvements sociaux. Même problème que pour le régime micro-foncier, vous ne pouvez pas déduire les charges. 

  • Vos revenus locatifs sont supérieurs à 70 000€

Si vous louez un logement meublé et que vos recettes locatives sur l'année dépassent 70 000€, vous devrez remplir les formulaires spéciaux 2031 et 2033. Comme pour la location vide en régime réel, vous devez déterminer votre revenu foncier net imposable en déduisant charges et dépenses. Avec ce régime, vous pourrez également déduire les frais de notaire et d'agent immobilier pour un logement nouvellement acquis, amortir la valeur des constructions et des meubles. 

Vous louez un logement neuf bénéficiant du dispositif Pinel

Enfin, si vous avez investi dans un logement neuf, éligible au dispositif Pinel, vous pourrez bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu de 2% par an jusqu'à 9 ans. Pour disposer de cette réduction, vous devez compléter le formulaire 2042-C et indiquer le montant de l'investissement réalisé en case 7GS, pour un achat neuf en France métropolitaine, ou en case 7QU pour un investissement dans les DOM-TOM. Pensez cependant à compléter au préalable, l'année de l'achèvement du programme, le formulaire 2044-EB. Ce n'est qu'à cette condition que vous pourrez être éligible au dispositif Pinel. 

Ceci pourrait vous intéresser

Immobilier neuf : des ventes en progression pour un achat gagnant

Immobilier neuf : des ventes en progression pour un achat gagnant

Les ventes de l'immobilier neuf progressent, avec plus de 2800 logements neufs vendus le premier trimestre 2015, la vente du neuf a le vent en poupe. Et pour cause, grâce au PTZ+ (prêt à taux zéro...

Lire la suite
Achat immobilier : 5 raisons d'y succomber

Achat immobilier : 5 raisons d'y succomber

Si l'achat immobilier semble assommant coté finances, il séduit de nombreux ménages. Pres de 60% des Français sont propriétaires d'un appartement ou...

Lire la suite