Investissement immobilier : Comment se calcule le taux de rentabilité ?

Investissement immobilier : Comment se calcule le taux de rentabilité ?

Avant d'investir dans un bien immobilier, une question vient souvent à l'esprit des futurs acquéreurs : quel sera le rendement financier ? Pour en avoir le cœur net et placer son argent en toute confiance dans la pierre, il est important de comprendre comment calculer le taux de rentabilité. Pour savoir combien va rapporter un bien immobilier, il existe 4 modes de calcul : la rentabilité brute qui prend en considération uniquement le montant des loyers, la rentabilité nette qui inclut les charges et les travaux. Enfin le troisième calcul de mesure le plus précis est appelé la rentabilité nette-nette après déduction des impôts. Le quatrième mode de calcul est la rentabilité financière. Cet indicateur est à prendre en compte bien qu’il ne soit pas directement comparable aux autres dans la mesure où il s'inscrit sur du long terme.

La rentabilité brute

La rentabilité brute est le système de calcul le plus simple à comprendre. Seul inconvénient, c'est qu'il ne prend pas en compte la totalité des paramètres car il se base uniquement sur les loyers. Il faut prendre cet indicateur avec des pincettes car il reflète bien souvent une réalité trop optimiste. C'est d'ailleurs pour cette raison qu'il est souvent utilisé par les promoteurs comme argument de vente. Taux de rentabilité brut = 100 x (loyer mensuel x 12) / prix de l'acquisition.

La rentabilité nette de charges

Ce mode de calcul est plus précis que la rentabilité brute. Concrètement, il s’agit de la rentabilité brute incluant les paramètres de la taxe foncière, les charges non récupérables ainsi que les frais de gestion et d'entretien. Taux de rentabilité nette = 100 x {loyer mensuel x 12 – (taxe foncière+charges non récupérables+frais de gestion et d'entretien] / prix de l'acquisition

La rentabilité nette-nette ou nette d'imposition

C'est la méthode qui permet de calculer le rendement au plus juste. Elle suppose de prendre en compte sa situation fiscale, c'est-à-dire l'impôt sur les revenus fonciers ainsi que les avantages fiscaux accordés dans le cadre de la loi Pinel ou encore dans le cadre de la loi Cosse. Cette méthode de calcul est la plus complexe. Il n'existe pas de modèles pré-établis dans la mesure où chaque profil de propriétaire est fiscalement unique.

La plus-value financière

La plus-value financière désigne la plus-value qu'un propriétaire engendre en vendant un bien immobilier. Elle est parfois difficile à anticiper et dépend de la conjoncture économique immobilière à moyen et long termes. On considère selon des statistiques qu'un bien immobilier commence à prendre de la valeur après 6 années. Toutefois, dans l'immobilier neuf, les biens se vendent généralement mieux, du fait de leur qualité de construction et de leurs emplacements choisis avec soin en amont.

Doit-on prendre en compte les frais de crédit

Si vous connaissez le coût de votre crédit immobilier, oui il faut l'intégrer au calcul du taux de rentabilité nette. Mais le problème, c'est qu'à cette étape du processus d'achat, avant la signature définitive du contrat, l'acheteur n'est pas toujours en mesure de connaitre avec précision le cout de son crédit. On parle alors généralement d'estimation de cout de crédit. Pour votre projet d’investissement immobilier, demandez conseil à un conseiller financier qui saura vous guider. Contactez-nous !

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