Immobilier neuf : vaut-il mieux louer son logement meublé ou vide ?

Immobilier neuf : vaut-il mieux louer son logement meublé ou vide ?

Vous venez de réaliser votre premier investissement locatif. Une fois le bien acheté, il vous faudra choisir si vous souhaitez louer le logement meublé ou vide. Chaque solution présente son lot d'avantages et d'inconvénients. Le contrat de location ainsi que l'imposition des revenus diffèrent grandement selon que vous choisissiez de louer votre bien vide ou meublé. 

Tous les propriétaires-bailleurs se sont déjà posés cette question : est-il plus avantageux de louer son bien meublé ou vide ? La réponse à cette question dépend de votre bien et de sa localisation. Pour prendre votre décision, vous devrez analyser le rendement locatif et choisir l'option qui offre la meilleure rentabilité pour un risque moindre. Les règles du bail ainsi que la fiscalité du logement sont différentes pour ces deux solutions. 

Un contrat de location plus avantageux dans le cas d'une location vide

Les règles du bail ne sont pas les mêmes entre une location vide et une location meublée. La location meublée est plus souple puisqu'elle s'adresse souvent à un public plus jeune, souvent étudiant, qui ne s'engage à louer que pour quelques mois. Le bail d'une location vide est généralement signé pour une durée minimale de 3 ans. En cas de rupture de bail, le propriétaire doit en informer son locataire au moins 6 mois avant la date d'échéance. De son coté, le locataire dispose d'un à trois mois pour donner congé. Si vous louez votre bien vide, vous devrez avancer une raison au locataire en cas de rupture de contrat. Le bail d'une location meublée est signé pour une durée minimale d'un an, 9 mois s'il s'agit d'un logement étudiant. En cas de rupture de contrat, le propriétaire a 3 mois pour en informer son locataire. Si le locataire en est à l'initiative, il devra avertir le propriétaire un mois avant son départ. 

Un contrat de location plus avantageux et plus stable pour le propriétaire pour une location vide

Dans le cas d'une location meublée, les changements de locataire sont donc plus fréquents, ce qui peut entraîner stress et incertitude pour le propriétaire. Il entraîne davantage de démarches administratives mais également un risque plus grand de vacance locative. Le contrat de location d'un bien vide est donc plus sécurisant pour un propriétaire-bailleur que celui d'une location meublée.

Des loyers plus élevés... mais également plus de frais d'entretien en location meublée

Si la location meublée est plus risquée que la location vide, elle n'est pas sans avantages. Sachez qu'un logement meublé se loue 5 à 25% plus cher qu'un logement vide, selon son emplacement. Ce montant dépend également de la qualité des meubles et des équipements électro-ménagers à disposition dans le logement. La location meublée est particulièrement préconisée si le logement se trouve dans un quartier étudiant. Nombre d'étudiants n'ont ni les moyens ni l'énergie d'investir dans du mobilier, ils apprécient donc la praticité des logements meublés. Attention cependant aux frais d'entretien du logement qui sont plus élevés que pour un logement vide, en raison du mobilier. 

Des loyers plus élevés mais des frais plus importants dans le cas d'un contrat de location meublée

Une fiscalité plus avantageuse en location meublée

Les revenus issus de la location ne sont pas imposés de la même manière, selon que votre bien soit vide ou meublé. 

  • Pour une location vide :

Si le propriétaire dispose de revenus fonciers annuels inférieurs à 15 000€, il relève du régime micro-foncier, qui lui permet de bénéficier d'un abattement fiscal de 30%. Si ses revenus fonciers sont supérieurs à 15 000€, il est imposé au régime réel qui n'offre pas d'abattement mais lui permet de déduire ses charges. 

  • Pour une location meublée :

En louant son logement meublé, le propriétaire peut disposer du régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les loyers sont alors considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Avec ce statut, il est possible de choisir le régime forfaitaire qui permet de n'être imposé que sur la moitié des loyers. Vous pourrez également opter pour le régime réel, qui vous permettra de déduire les frais et charges de vos recettes locatives et ainsi d'être imposé sur une somme moins conséquente. 

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