Appartement neuf en nue-propriété : comment ça marche ?

Appartement neuf en nue-propriété : comment ça marche ?

L'achat en nue-propriété permet d'acquérir un bien neuf à moitié prix, dont le nu-propriétaire ne pourra jouir pendant une période de 15 ou 20 ans. L'avantage ? Se constituer un patrimoine immobilier de grande valeur, sans contrainte d'entretien ni de gestion locative. Comment ça marche et quels sont les avantages et les inconvénients d'un tel achat ? Zoom sur la nue-propriété. 

Vous souhaitez devenir propriétaire mais n'êtes pas vraiment prêt à affronter les sacrifices en termes d'argent et de temps investi que cela implique. Pourquoi ne pas devenir propriétaire à moindre coût avec la nue-propriété ? Un bon moyen de se constituer un patrimoine, sans charges ni impôts locaux à payer. 

Propriété sans jouissance du bien

En quoi consiste exactement la nue-propriété ? Contrairement à la pleine-propriété, l'acquéreur ne devient propriétaire que des murs pendant une durée déterminée, au terme de laquelle il pourra récupérer la pleine jouissance de son bien. Durant ce laps de temps, généralement 15 ou 20 ans, le nu-propriétaire confie l'usage du bien à un tiers, appelé usufruitier. C'est ce dernier qui aura la jouissance du bien, et s'occupera de louer et gérer le bien. L'acte de propriété est divisé en deux : d'un coté, le bailleur, qui jouit de l'usufruit, et de l'autre, l'investisseur, qui achète le bien à moitié-prix. En effet, l'avantage premier pour l'acquéreur est qu'il achète un bien à moindre coût, 30% à 50% moins cher. De son coté, l'usufruitier peut jouir des loyers récupérés sur le bien. 

Ainsi l'acheteur est propriétaire des murs mais ne peut en aucun cas jouir de l'usage du bien, l'habiter ni même en tirer des revenus locatifs. Mais le point positif est que le nu-propriétaire n'a ni charges, ni impôts à payer sur ce bien. C'est l'usufruitier qui a la charge de la gestion et de la location du bien. La nue-propriété s'applique généralement à des biens centraux, et bien situés, dans des zones où la demande locative est forte. 

La nue-propriété pour acheter un bien à moindre cout

De nombreux avantages fiscaux

La nue-propriété dispose de nombreux avantages fiscaux pour le nu-propriétaire :

  • Pas de taxe foncière à payer. Cette dernière doit être réglée par l'usufruitier ; 
  • Pas de dépenses d'entretien ;
  • Pas de loyers impayés, ni de frais de gestion locative, ni de charges à payer ;
  •  Lors d'un achat de la nue-propriété à crédit, le nu-propriétaire peut déduire les intérêts d'emprunt de ses autres revenus fonciers ;
  • Les droits de succession ne sont dus que sur la valeur de la nue-propriété ;
  • La valeur de la nue-propriété ne rentre pas en compte dans le calcul de l'IFI, l'impôt sur la fortune immobilière ; 
  • A la fin de l'usufruit, le propriétaire jouit de la pleine propriété du bien, sans frais ni formalités complémentaires ;
  • Bénéficier d'un patrimoine optimisé pour la transmission : les enfants peuvent devenir plein-propriétaire si la transmission du patrimoine est réalisé en avance. 
  • Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient plein-propriétaire sans rien devoir sur le plan fiscal. 

Les avantages fiscaux de la nue-propriété

Quid de la fin de l'usufruit ?

A la fin de la période d'usufruit, après 15 ou 20 ans, l'investisseur récupère la pleine propriété du bien, sans frais ni fiscalité supplémentaire. Le risque majeur d'un tel investissement est que le bien ait perdu de sa valeur. C'est pourquoi avant d'investir en nue-propriété, il est essentiel d'avoir une bonne connaissance du marché immobilier et locatif. Lors de la récupération du bien, le propriétaire peut jouir du bien comme bon lui semble. Il peut l'habiter, le louer ou le revendre. 

En plus des biens immobiliers, il est possible de réaliser une nue-propriété sur des parts de SCPI (Société civile de placements immobiliers), sur des parts de société et des contrats d'assurance-vie. 

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